BOLETO DE COMPRAVENTA

1 - ¿ Qué es un contrato de compraventa de propiedades inmuebles  .?

  Antes de hacer la escritura, generalmente el vendedor y el comprador suelen

hacer un contrato privado por el cual se comprometen a transferir la propiedad 

por determinado precio y en determinado plazo. A eso se lo llama boleto de

compraventa . Por este boleto las partes se obligan a firmar la escritura

2 - ¿ Qué características tiene ese boleto .?

   Es un contrato privado y no público como la escritura. Es privado porque pueden hacerlos directamente las partes, sin necesidad de la intervención de un escribano.

Ahora bien ,  Mientras no se pase del boleto a la escritura, la operación es simplemente un negocio privado entre el comprador y vendedor, ajeno a la sociedad, es decir acreedores , herederos ,etc ..

3 - ¿ Qué es la escritura .?

Para que alguien tenga el derecho de propiedad pleno y absoluto , siempre refiriéndonos a las propiedades inmuebles , necesita tener la documentación correcta, o sea la escritura.

  Y la escritura es un contrato por  el cual el dueño de una propiedad se la vende a otra persona y cumplen con varias formalidades que la ley establece.

   Una de ellas es que debe realizarse en una escribanía, debe intervenir un escribano . Por lo tanto si alguien tiene un documento que no está hecho por un escribano no es una escritura.

   Gralmente es bastante cara ( se pagan los honorarios del escribano, algunos impuestos, agrimensor, certificados, etc) y se necesitan cumplir algunos pasos previos por los que es imposible realizarla de forma inmediata.

Por otro lado la escritura es un instrumento público porque está hecha por el escribano y porque una vez firmada se inscribe en un registro estatal  llamado registro de la Propiedad

.

Recién ahí cuando la escritura está inscripta, puede decirse que el titular es el dueño pleno de la propiedad.

.4 - Entonces quien tiene un boleto de compraventa  ¿ está en posesión legítima de la propiedad .?

 El Código civil establece que es legítima la posesión del inmueble de buena fe mediando boleto de compraventa.

El tenedor por boleto tiene la posesión legítima del inmueble, pero la transferencia del dominio operará con la escritura pública

El comprador puede demandar judicialmente la escrituración, el Juez  mismo la puede otorgar.

5 - ¿ Quiénes establecen el plazo entre el boleto de compraventa y la escritura  .?

Bueno, una vez que las partes celebraron el boleto de compraventa inmobiliaria surge la obligación de escriturar. Esa obligación corresponde a las 2 partes; y a  veces éstos establecen un plazo para escriturar y otras no lo establecen .

Para el caso que las partes no se pusieron de acuerdo sobre el vencimniento del plazo, pueden pedir la fijación judicial del plazo .

 6 - ¿ Qué pasa si se venció el plazo y no se escrituró .?

Si se venció el plazo y una de las partes se niega a escriturar , ésta parte  entra en mora y podrá ser intimado para su cumplimiento. En caso de persistir negándose la otra parte podrá demandar la escrituración,  e incluso el juez podrá suplir la voluntad del contratante.

También se podrá demandar los daños por mora si es que existe responsabilidad y culpa  de la parte contratante .

7 - Qué es la cesión de boleto .?

Bueno este también es un tema que se da habitualmente , si bien

La ley permite que el comprador “venda” el boleto a otra persona. Pero sin embargo muchas veces  esta cesión  se usa para estafar compradores a los que se les vende propiedades ajenas.

8 - Cómo funciona la estafa .?

De la siguiente manera: un estafador le dice a una persona que le compró una propiedad a otra y que sólo tiene el boleto de compraventa, pero que está arrepentido y  que  tiene que irse del país por un viaje urgente ,   y que se ve obligado a “reventar” la propiedad

Obviamente que la historia es una farsa y que ese boleto  no existe.

Entonces este estafador lo que propone es hacer una cesión de boleto por un precio tentador, muy barato y el  incauto cae, pone la plata creyendo que compra algo cuando en realidad no compra nada .

Gralmente los estafadores proponen estas cesiones de boleto sobre propiedades que están abandonadas, con la cual ese “ comprador” entra a la propiedad, vive ahí y se termina convenciendo que es el dueño y en realidad no lo es.

Para redondear el tema y dejarles un consejo a todos los oyentes sintetizamos diciendo:

Que en el único caso que nosotras aconsejamos comprar mediante  una cesión de boleto es si el boleto original tiene la firma del vendedor certificada por un escribano o a través de alguna otra forma que permita verificar la autenticidad del boleto original.

Reiteramos que quien tiene sólo una cesión de boleto no tiene absolutamente nada.

NO es un comprador de buena fe. Por qué .?  porque el precio por el que compró suele ser irreal y porque la ley no protege a quien no tomó las mínimas medidas en un negocio .