viernes, 11 de noviembre de 2011

BOLETO DE COMPRAVENTA


1 - ¿ Qué es un contrato de compraventa de propiedades inmuebles  .?



  Antes de hacer la escritura, generalmente el vendedor y el comprador suelen

hacer un contrato privado por el cual se comprometen a transferir la propiedad 

por determinado precio y en determinado plazo. A eso se lo llama boleto de

compraventa . Por este boleto las partes se obligan a firmar la escritura



2 - ¿ Qué características tiene ese boleto .?



   Es un contrato privado y no público como la escritura. Es privado porque pueden hacerlos directamente las partes, sin necesidad de la intervención de un escribano.

Ahora bien ,  Mientras no se pase del boleto a la escritura, la operación es simplemente un negocio privado entre el comprador y vendedor, ajeno a la sociedad, es decir acreedores , herederos ,etc ..



3 - ¿ Qué es la escritura .?



Para que alguien tenga el derecho de propiedad pleno y absoluto , siempre refiriéndonos a las propiedades inmuebles , necesita tener la documentación correcta, o sea la escritura.

  Y la escritura es un contrato por  el cual el dueño de una propiedad se la vende a otra persona y cumplen con varias formalidades que la ley establece.

   Una de ellas es que debe realizarse en una escribanía, debe intervenir un escribano . Por lo tanto si alguien tiene un documento que no está hecho por un escribano no es una escritura.

   Gralmente es bastante cara ( se pagan los honorarios del escribano, algunos impuestos, agrimensor, certificados, etc) y se necesitan cumplir algunos pasos previos por los que es imposible realizarla de forma inmediata.

Por otro lado la escritura es un instrumento público porque está hecha por el escribano y porque una vez firmada se inscribe en un registro estatal  llamado registro de la Propiedad

.

Recién ahí cuando la escritura está inscripta, puede decirse que el titular es el dueño pleno de la propiedad.



.4 - Entonces quien tiene un boleto de compraventa  ¿ está en posesión legítima de la propiedad .?



 El Código civil establece que es legítima la posesión del inmueble de buena fe mediando boleto de compraventa.



El tenedor por boleto tiene la posesión legítima del inmueble, pero la transferencia del dominio operará con la escritura pública



El comprador puede demandar judicialmente la escrituración, el Juez  mismo la puede otorgar.



































5 - ¿ Quiénes establecen el plazo entre el boleto de compraventa y la escritura  .?



Bueno, una vez que las partes celebraron el boleto de compraventa inmobiliaria surge la obligación de escriturar. Esa obligación corresponde a las 2 partes; y a  veces éstos establecen un plazo para escriturar y otras no lo establecen .



Para el caso que las partes no se pusieron de acuerdo sobre el vencimniento del plazo, pueden pedir la fijación judicial del plazo .



 6 - ¿ Qué pasa si se venció el plazo y no se escrituró .?



Si se venció el plazo y una de las partes se niega a escriturar , ésta parte  entra en mora y podrá ser intimado para su cumplimiento. En caso de persistir negándose la otra parte podrá demandar la escrituración,  e incluso el juez podrá suplir la voluntad del contratante.



También se podrá demandar los daños por mora si es que existe responsabilidad y culpa  de la parte contratante .



7 - Qué es la cesión de boleto .?

Bueno este también es un tema que se da habitualmente , si bien

La ley permite que el comprador “venda” el boleto a otra persona. Pero sin embargo muchas veces  esta cesión  se usa para estafar compradores a los que se les vende propiedades ajenas.



8 - Cómo funciona la estafa .?



De la siguiente manera: un estafador le dice a una persona que le compró una propiedad a otra y que sólo tiene el boleto de compraventa, pero que está arrepentido y  que  tiene que irse del país por un viaje urgente ,   y que se ve obligado a “reventar” la propiedad

Obviamente que la historia es una farsa y que ese boleto  no existe.



Entonces este estafador lo que propone es hacer una cesión de boleto por un precio tentador, muy barato y el  incauto cae, pone la plata creyendo que compra algo cuando en realidad no compra nada .



Gralmente los estafadores proponen estas cesiones de boleto sobre propiedades que están abandonadas, con la cual ese “ comprador” entra a la propiedad, vive ahí y se termina convenciendo que es el dueño y en realidad no lo es.



Para redondear el tema y dejarles un consejo a todos los oyentes sintetizamos diciendo:



Que en el único caso que nosotras aconsejamos comprar mediante  una cesión de boleto es si el boleto original tiene la firma del vendedor certificada por un escribano o a través de alguna otra forma que permita verificar la autenticidad del boleto original.



Reiteramos que quien tiene sólo una cesión de boleto no tiene absolutamente nada.

NO es un comprador de buena fe. Por qué .?  porque el precio por el que compró suele ser irreal y porque la ley no protege a quien no tomó las mínimas medidas en un negocio .



























  


EL DESPIDO Y LA REPARACION



"EL DESPIDO Y LA REPARACION"
La estabilidad en el empleo es el derecho que tiene el trabajador a la vigencia de la relación laboral por todo el tiempo convenido, sea a plazo determinado o indeterminado.
El resarcimiento es independiente del perjuicio real del trabajador, pudiendo resultar mayor o menor al perjuicio ocasionado.
El despido es un acto unilateral del empleador o del trabajador que extingue el contrato; ademas es un acto extintivo , por que desde que es recibida la notificacion, los efectos del contrato cesan para el futuro y ninguna de las partes puede invocar hechos posteriores para justificar la medida.
Existe el DESPIDO SIN CAUSA tambén llamado injusto o arbitrario, es el decidido por el empleador en forma unilateral sin invocar ninguna causa valida o una suficientemente grave, también cuando invoco una causa pero posteriormente no la prueba. Este despido genera al empleador las siguientes obligaciones indemnizatorias:
1_ la indemnización sustitutiva de preaviso y el SAC sobre dicho rubro.
2_la integración del mes de despido y la incidencia del SAC sobre el rubro en cuestion.
3_la indemnización por antigüedad.
4_los "conceptos de pago obligatorio": dias trabajados, SAC proporcional, vacaciones proporcionales y SAC sobre dicho rubro.
5_las que correspondan segun cada caso en particular ( ej. indemnizaciones agravadas por maternidad o matrimonio, multas de la ley 24.013, daño moral, normas convencionales o estatutarias, et.).
Despido CON JUSTA CAUSA, se trata de un acto juridico unilateral valido ( derivado del poder disciplinario del empleador) por el cual del dador de tareas extingue el contrato de trabajo con fundamento en el incumplimiento grave de las obligaciones en que incurre el trabajador. El empleador debe expresar por escrito y en forma suficiente y clara la causa que motivo su desicón.
La carga de la prueba de la causa invocada recae en el empleador que, de demostrarla no debe pagar ninguna indemnizacion.
PARA MAS INFORMACION COMUNICARSE CON NUESTRO ESTUDIO.
TEL (0223) 475-2312 DE LUN A. VIER. DE 16:30 A 20:30 hs. AVELLANEDA 3237 Depto 1ºA.

TRABAJO EN NEGRO - PREGUNTAS FRECUENTES



1- ¿ Cuáles son las DESVENTAJAS del trabajador NO REGISTRADO ?

Si el trabajador no se encuentra registrado en su empleo, no gozará de los siguientes beneficios:

- salud para el trabajador y su grupo familiar ;
- cobertura ante los riesgos de trabajo;
- invalidez - vejez - muerte ;
-asignaciones familiares y seguro de desempleo;
- beneficio jubilatorio.

2- ¿ Cuáles son VENTAJAS O DERECHOS del trabajador que se encuentra total o parcialmente en negro ?

Tiene LOS MISMOS DERECHOS laborales que el trabajador que se encuentra registrado legalmente ( en blanco) . La ley establece multa a aquel empleador que no tiene registrados a sus empleados, estableciendo multas en dinero para el trabajador .

3- ¿ Qué puede reclamar el trabajador " en negro" ?

Tiene derecho a intimar por telegrama laboral al empleador para que registre la relación laboral en el plazo establecido en la ley, bajo apercibimiento del trabajador de considerarse injuriado y despedido por la exclusiva culpa del empleador , obligando de esta manera ( al empleador) a pagarle todas las indemnizaciones por despido, más las multas correspondientes por trabajo en negro.

4- ¿ Estando " en negro" el trabajador tiene derecho a cobrar los aumentos salariales dispuestos por ley ?

Si, tiene derecho a percibirlos y puede reclamarlos retroactivamente.

5 .- Qué debe hacer aquel trabajador que se encuentra en blanco, pero con un sueldo menor al que realmente cobra ?

El trabajador tiene derecho a reclamar que se registre el verdadero salario que percibe, bajo apercibimiento de considerarse despedido y reclamar las indemnizaciones correspondientes .

6 - ¿ Qué debe hacer aquel trabajador que lo pusieron en blanco pero con una fecha posterior a la fecha real de ingreso ?

El trabajador tiene derecho a reclamar que se consigne la verdadera y real fecha de ingreso, bajo apercibimiento de considerarse despedido y reclamar las indemnizaciones correspondientes .

Si usted o algún conocido se encuentra en alguna de estas situaciones , no dude en consultarnos. Estamos a su disposición para brindarle un asesoramiento especializado .

ESTUDIO JURIDICO B L M W
Avellaneda 3237 1º A- Tel 475 - 2312 o 154 372988
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TIPOS DE DESVINCULACIÓN CONYUGAL



Existe:

1- EL DIVORCIO VINCULAR : cuyo objetivo es obtener una sentencia por la cual los esposos quedan desvinculados tanto física como patrimonialmente, cesando la vocación hereditaria, permitiendo a su vez a cada una de las partes contraer nuevo matrimonio.
El Código Civil establece dos tipos de situaciones y los plazos necesarios para iniciar el DIVORCIO VINCULAR .

a - Para sollicitarlo deben transcurrir 3 años de celebrado el matrimonio y causas que hagan imposible seguir conviviendo. Art 215 . Es importante dejar en claro que NO es necesario explicar en la demanda cuales son las causas que hacen moralmente imposible la vida en común pero si se deberán explicar las mismas en las audiencias judiciales .

b- tres años de separación física (o sea sin convivencia), denominada SEPARACIÓN DE HECHO art 214 inc 2 , permite ser solicitada en forma unilateral. Tampoco aquí se deberá describir las razones por las que se encuentran separados.

Ahora bien ,la misma ley permite en forma conjunta a la presentación integrar acuerdos entre las partes referente a la división de los bienes conyugales, cuotas de alimentos a menores y régimen de visitas para el progenitor que no conviviente, en el caso que haya menores. y también permite fijar la cuota para adulto.

Se puede establecer el derecho a cuota alimentaria para una de las partes en el proceso de separación o divorcio por presentación conjunta o en el proceso de separación o divorcio por causal objetiva ( separación de hecho sin voluntad de unirse )

2- DIVORCIO CONTRADICTORIO ( en los casos que no hay acuerdo entre las partes)

Siempre que existan algunas de las causales para iniciar el divorcio contradictorio. En estos casos no existe plazo para iniciarlo. La persona puede presentarse en la justicia al día siguiente de haber contraido matrimonio, se notificará al demandado ( el otro cónyuge) para que se presente y haga su defensa.

CAUSALES : - INJURIA GRAVE ( ej: infidelidad)
- ABANDONO VOLUNTARIO Y MALICIOSO
- TENTATIVA DE UNO DE LOS CÓNYUGES ( como autor, cómplice o instigador) CONTRA LA VIDA DEL OTRO O DE LOS HIJOS, SEAN O NO COMUNES.
- LA INSTIGACIÓN DE UNO DE LOS CÓNYUGES AL OTRO A COMETER DELITOS

Aquí si es necesario probar los hechos que se alegan.

3- SEPARACIÓN PERSONAL

La finalidad de su iniciación es obtener una sentencia judicial que decrete que los esposos podrán fijar un domicilio independiente. Esta sentencia SOLO decreta la desvinculación de las partes en lo referente a lo físico y patrimonial , permitiendo que adquieran bienes y que puedan disponer libremente de ellos. Pero NO DISUELVE EL VÍNCULO MATRIMONIAL !! , NO PUDIENDO VOLVER A CONTRAER MATRIMONIO, para poder hacerlo deberá iniciar un trámite que se llama CONVERSIÓN de la separación en Divorcio vincular una vez que haya cumplido UN AÑO de esa sentencia de separación personal.

Tipos de SEPARACIÓN PERSONAL:

A- TRANSCURRIDOS DOS AÑOS de celebrado el matriminio y causas que hagan imposible seguir conviviendo (art. 205 CC)
B- DOS AÑOS de separación física ( sin estar conviviendo - art. 204 CC)

También en el escrito de presentación se podrán incorporar acuerdos entre las partes respecto a la división de los bienes conyugales, cuotas alimentarias y régimen de visitas para el progenitor no conviviente. Estos acuerdos son homologados por el Juez.

4- CONVERSIÓN DE LA SEPARACIÓN PERSONAL EN DIVORCIO VINCULAR: ARTS. 216 - 238 cc

Una vez decretada la sentencia de separación personal, si desea obtener una sentencia de Divorcio Vincular, para poder volver a casarse, deberá tramitar la CONVERSIÓN :
- AMBOS CÓNYUGES PUEDEN SOLICITARLA transcurrido UN AÑO de la sentencia de separación personal.
- CUALQUIERA DE LOS CÓNYUGES PUEDE SOLICITARLA transcurrido TRES AÑOS de la sentencia de separación personal.

Dra Claudia B Weihmüller

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